Aclantis - Cómo comprar una vivienda ? Siempre hay una primera vez

"Felicidades, pero... ¿estás seguro de que es el mejor momento?" Esta será, a buen seguro, una de las expresiones más comunes de familiares y amigos cuando un allegado les comunica que, con el país apuntando directamente a la recesión económica, se dispone a adquirir su primera vivienda. Es el miedo, el temor ante cómo puede asegurar su hijo, hermano o amigo el pago, durante tantos años, de una suma tan elevada de dinero cada mes, cuando la mayoría de los indicadores económicos mueven al pesimismo.

Un panorama desalentador

Cierto es que el precio de la vivienda ha experimentado una caída en agosto del 4,6% respecto al mismo mes de 2007, encadenando ya seis meses consecutivos de descensos, e incluso que es muy probable que si la demanda sigue inactiva -y es casi seguro que al menos durante los próximos meses no cambiará la tendencia- aún baje más el precio de los pisos, pero su coste sigue siendo muy alto. Particularmente en algunas zonas: Vizcaya y Guipúzcoa -seguidas de Barcelona- encabezan las provincias con precio por metro cuadrado más caro de toda España.

El Banco Central Europeo (BCE) y la Asociación Hipotecaria Española (AHE) insisten en sus numerosos pronunciamientos en términos tan poco alentadores como desaceleración económica, restricción crediticia, morosidad, embargos y subida de tipos de interés, lo que crea en la población un estado de ánimo de inquietud y desconfianza que conduce a la mayoría de los posibles interesados a tomárselo con paciencia. Esto es, a pensárselo una y mil veces antes de dar un paso que podría marcar sus vidas: la compra de la primera vivienda. Un consejo avalado por el criterio y la experiencia de los expertos inmobiliarios y economistas, por lo menos hasta que otras expresiones más optimistas, como crecimiento económico, fin de la crisis, tipos bajos de interés y liquidez bancaria empiecen siquiera tímidamente a aparecer e ir ocupando el espacio que abandonaron hace ya muchos meses en la terminología de los noticiarios y los debates sobre la economía española.

Hasta que esta nueva situación comience a verse en el horizonte -se habla de 2010 como principio del fin de la crisis- los potenciales compradores deben tener en cuenta que, hoy en día, los hogares españoles que tienen un préstamo hipotecario destinan, de media, el 49% de sus ingresos brutos al pago de este crédito, según se desprende de la Estadística Registral Inmobiliaria, que recoge datos de los últimos 12 meses. Ese nivel de esfuerzo que, en regiones como Baleares o Madrid ronda incluso el 60%, es muy superior al 30% que los expertos recomiendan no superar con el fin de evitar problemas financieros. Mientras que hace tan sólo un año los bancos financiaban hasta el 110% del valor de la vivienda, aunque lo habitual era hacerlo hasta el 80%, hoy se quedan en el 60%. La consecuencia es que muchos compradores están perdiendo el dinero en concepto de reserva de pisos o de créditos puente al ver modificadas las condiciones que les ofrecen sus bancos y que las solicitudes de otros muchos son rechazadas casi al instante.

Gestiones y gastos usuales

A pesar de estos inconvenientes que exigen una profunda reflexión ante una de las decisiones que marcarán la economía familiar de los próximos 30 años, de media, los pisos se siguen vendiendo en su versión de "nuevos", "segunda mano", "sobre plano ", "en cooperativa" o "VPO". Y aunque cada modalidad cuenta con sus particularidades, la compra de una vivienda implica una serie de operaciones comunes a todas ellas. Trámites que el comprador debe valorar en cada caso y exigir sus derechos si las condiciones no se cumplen según lo pactado, tal y como se recoge en la Escuela de Comprar Vivienda, elaborada hace varios años por CONSUMER EROSKI: reserva de la vivienda, adelanto de la señal, contrato de compra-venta, firma de escrituras, Registro de la Propiedad, entrega de llaves, gastos de notaría, impuestos, cumplimiento de plazos, etc.

Comprar sobre plano: atención al contrato de "promesa de compra"

El comprador de una vivienda sobre plano debe ser consciente de que la edificación de obra nueva está sujeta a una normativa muy amplia, que puede hacer que la promoción se retrase o sea modificada por decisiones políticas o dificultades administrativas. Por esta razón el constructor se puede mostrar reacio en más de una ocasión a facilitar información sobre los planos y los plazos de ejecución hasta que no tenga todo bien atado. Superado este escollo, y una vez se concreta el piso elegido, comprador y vendedor han de firmar un contrato de promesa de venta.

Se trata de un acuerdo con valor contractual en el que el constructor o promotor de la obra promete vender y el comprador se compromete a adquirir esa vivienda. Esta promesa de comprar o vender da derecho a los firmantes a exigirse recíprocamente el cumplimiento de lo pactado.

Cuando el constructor no cumple los plazos

Pero, ¿qué sucede si antes de escriturar el inmueble, el promotor se retrasa en sus plazos de entrega? Ante esta práctica, por desgracia muy habitual, el comprador debe ser indemnizado por los daños y perjuicios acreditados y se penalizará a la promotora a devolver el dinero acordado por este concepto en el contrato. Sin embargo, hay que asegurarse de que la demora del constructor esté causada por "ausencia de diligencia". Esto es, el constructor debe conocer -antes de que el contrato se celebre y queden fijados los plazos de entrega de la vivienda- cuáles son las necesidades del terreno y de su urbanización y qué elementos naturales, por ejemplo, exigen precaución. Si no lo hiciera, se entiende que se ha dado una "falta de diligencia", por lo que en caso de retraso será declarado responsable de la situación.

Lo más habitual es que esta demora en la entrega de las llaves obligue al propietario a alquilar una vivienda, para salir del paso. En estas circunstancias, el comprador deberá justificar el daño sufrido mediante la presentación de los recibos del alquiler y el contrato de arrendamiento, documentos que conservará hasta que consiga residir en su nueva vivienda. Además, puede suceder que la demora y el perjuicio ocasionado sean tan graves que el comprador pierda el interés por la vivienda y se niegue a seguir adelante. Está en su derecho, puede negociar y poner fin al contrato por incumplimiento del vendedor y solicitar la devolución de las cantidades entregadas, más daños y perjuicios.

VIVIENDAS SIN REGISTRAR

Si la vivienda que se desea comprar no está registrada, al comprador le espera un proceso de adquisición más complejo, más dilatado en el tiempo y con más trámites y gastos notariales y registrales.

El primer punto que se debe resolver es demostrar que la persona que intenta vender el inmueble es su propietario real. Para ello, el vendedor puede presentar un contrato privado, que en la mayoría de casos no incluye firma notarial, o una escritura de aceptación de herencia en la que se detallen los datos personales de las partes. Una vez autentificada la propiedad del bien, se puede proceder a su compra. Además del precio pactado, hay que empezar a desembolsar el dinero para hacer frente a los trámites obligatorios que, en este caso, se multiplican por dos. El comprador debe pagar dos veces los honorarios del notario, que dará fe de dos contratos de compraventa, el anterior y el actual. Y por la misma razón, pagará dos veces el Impuesto de Transmisiones. Realizadas estas gestiones, el contrato ya puede ser elevado a escritura pública. Para ello, es necesario que el nuevo propietario acuda al juzgado del lugar donde se ubique la vivienda y promueva un expediente de dominio. Allí, presentará el título de dominio y la certificación del catastro municipal de que el inmueble no se encuentra registrado. Más tarde, el juez citará al anterior dueño y a los propietarios de viviendas colindantes para dictar auto y determinar la propiedad del bien.

Una vez que la propiedad queda reconocida, ya se puede inscribir en el Registro de la Propiedad que corresponda. No obstante, la ley establece que la propiedad de la vivienda puede ser reclamada por una tercera persona durante un periodo de dos años desde su formalización en el registro. En ese intervalo deberá publicarse en el tablón de anuncios del Ayuntamiento el expediente emitido por el registrador para informar a la población de la nueva inscripción.

Via: Consumer.es